На главную

2013г. Аналитика. гостиничная недвижимость Нижнего Новгорода | обзор рынка

11.06.2013

Рынок гостиничной недвижимости Нижнего Новгорода

Гостиничная база Нижнего Новгорода насчитывает в настоящее время порядка 70 объектов вместимостью 2897 номеров. На рынке представлены как гостиницы эконом-класса, так и отели класса люкс. 29 мая 2013 г. прозвучало заявление заместителя руководителя Федерального агентства по туризму о том, что гостиницы Нижнего Новгорода и другие объекты, предназначенные для размещения туристов, должны будут пройти международную классификацию (от 1 до 5 звезд)  до 1 июля 2015 года. Неисполнение повлечет за собой административную ответственность. Такая классификация уже проведена в городе Сочи. Этот режим будет распространен на  все 11 городов, принимающих чемпионат мира по футболу. Предполагается, что с 2018 года обязательная классификация гостиниц будет введена на территории всей страны.

Таб. 1 Гостиницы Н. Новгорода, прошедшие «звездную» классификацию, апр. 2013г.

Название

Классификация

Номерной фонд

Район

Ibis

2 звезды

220

Нижегородский

Нижегородский (Азимут отель)

157

Rest Home

7

Русский капитал

116

Автозаводский

Автозаводская

72

Марисабель

13

Канавинский

Маринс Парк Отель

3 звезды

500

Заречная

109

Ленинский

Николь

48

Московский

Шато

13

Советский

Гостиный дом

12

Нижегородский

У домика Петра

11

Двенадцать месяцев

12

Троицкая

22

Дипломат

33

Воробей

12

Александровский сад

4 звезды

49

Ока

419

Советский

Волна

198

Автозаводский


Как показывает визуализация расположения отелей на карте города, наиболее освоенными гостиничными операторами районами являются Канавинский, на территории которого располагается железнодорожный вокзал, и Нижегородский (административный и исторический центр, востребованный для представительских и туристических целей), а также близлежащие к центру территории Советского района.

Рис. 1 Распределение гостиниц по районам Нижнего Новгорода, апрель 2013 г.

Источник: Городской информационный справочник 2ГИС

Наименее востребованным районом с точки зрения гостиничного бизнеса в настоящий момент является Приокский район. В остальных районах гостиницы распределены относительно равномерно. В городе функционирует всего три гостиницы категории «4 звезды». Отсутствуют гостиницы «5 звезд», что неблагоприятно влияет на гостиничный имидж города. Не представлены гостиницы формата апарт-отеля.
Наблюдается дефицит сетевых гостиничных операторов. В настоящее время в Нижнем Новгороде функционируют сетевые отели Ibis, Azimut Hotel, Marins Park Hotel. На въезде в город вдоль федеральной трассы М-7 расположены две гостиницы формата  «мотель». На гостиничном рынке города доминируют отели категории «3 звезды».

Предложение

Таб. 2 Распределение номерного фонда по районам города, апрель 2013г.

Район города

Число гостиниц

Номерной фонд

ед.

%

ед.

%

Автозаводский

5

7%

409

14%

Нижегородский

32

46%

887

31%

Советский

8

12%

589

20%

Приокский

4

4%

61

2%

Канавинский

11

16%

652

22%

Сормовский

3

4%

46

2%

Московский

5

7%

102

4%

Ленинский

3

4%

151

5%

Нагорная часть

44

62%

1537

53%

Заречная часть

27

38%

1360

47%

Нижний Новгород

71

100%

2897

100%

 

 



Спрос
Как видно из представленных данных, география размещения гостиниц Нижнего Новгорода носит неравномерный характер. Почти половина всех гостиниц города находится на территории Нижегородского района – 46%, а вместе с ближайшим к нему Советским (12%) – почти 60%.
Неравномерность развития районов и загруженность исторического центра является одной из актуальных проблем города. На уровне администрации города неоднократно поднимался вопрос о необходимости переноса деловой активности – назывались Канавинский (район «старого Канавино») и Ленинский (пл. Комсомольская – географический центр города) районы.
В остальных районах отели распределены относительно равномерно, выделяется разве что Канавинский район.
С точки зрения распределения номерного фонда между Нагорной и Заречной частью, картина выглядит более сбалансированной – 53% и 47% соответственно. Примечательно, что в этой связи, помимо перечисленных ранее административно-территориальных образований, можно выделить ещё и Автозаводский район – 5 гостиниц на 409 номеров. Это объясняется присутствием «Горьковского автомобильного завода» на его территории, пользующегоя государственной поддержкой и привлекающий к работе иногородних  и зарубежных специалистов.
Основная масса постояльцев нижегородских отелей – бизнес-туристы, участники деловых мероприятий. Город ведет достаточно активную культурно-деловую жизнь – функционируют крупные предприятия (автомобильный завод «ГАЗ», фармацевтический завод «Нижфарм», инновационный центры Intel, MERA Networks, нефтеперерабатывающий завод «Лукойл» и др.), ведущие межрегиональную и международную деятельность, реализуются масштабные проекты (строительство стадиона и сопутствующей инфраструктуры, транспортных развязок, реконструкция аэропорта и др.) здесь проходят важные выставки (международный форум «Россия единая», международная выставка «Российский Архитектурно-строительный форум», международный научно-промышленный форум «Великие реки» и др.).
В качестве сопутствующих факторов внешней среды, способствующих увеличению пассажирского потока (в том числе бизнес-туризма, внутреннего туризма) в Нижний Новгород, можно назвать его транспортную доступность: наличие скоростного Сапсана, модификация аэропорта, обновление пароходного фонда.
Среднегодовая загрузка отелей в Нижнем Новгороде оценивается на уровне 40%. В зависимости от района она может отличаться на 10-20%. В периоды проведения крупных мероприятий в близлежащих отелях она может достигать 80%, в редких случаях – 90%.
Средняя длительность пребывания в отеле, как правило, попадает в один из двух интервалов: 2-3 дня или 3-5 дней. Основной спрос на стандартные одноместные номера. 

 

Таб. 3 Среднегодовая загрузка гостиниц Нижнего Новгорода, апрель 2013г.

Район города

Число гостиниц, ед.

Номерной фонд, ед. 

Среднегодовая загрузка, %

Автозаводский

5

409

50

Нижегородский

32

887

60

Советский

8

589

50

Приокский

4

61

30

Канавинский

11

652

60

Сормовский

3

46

30

Московский

5

102

25

Ленинский

3

151

30

Нагорная часть

44

1537

47

Заречная часть

27

1360

39

Нижний Новгород

71

2897

40


Как отмечалось выше, Нижегородский и ближайшие улицы Советского района в Нагорной части – это исторический центр и центр деловой активности города. Отели, расположенные здесь ориентированы в первую очередь на участников деловых мероприятий и туристов.
По данным министерства поддержки и развития малого предпринимательства, потребительского рынка и услуг Нижегородской области, регион по туристическим путевкам в 2012 году посетило свыше 650 тысяч российских туристов. Иностранных туристов – свыше 85 тысяч, что на 37% больше, чем в прошлом году.
В Канавинском районе располагается Нижегородская ярмарка и железнодороный вокзал, обеспечивающие поток бизнес-туристов. Остальные районы в Заречной части характеризуются обилием промышленных зон. Здесь останавливаются преимущественно командированные сотрудники и делегации действующих производств. Как правило, между крупными гостиницами и организациями имеется договоренность о размещении гостей города.

Стоимость размещения

Средняя стоимость номера в гостиницах города составляет 3 535 руб., при этом средняя цена одноместного номера – 3 618 руб., двухместного – 3 756 руб.
Средняя стоимость номера в Нагорной части составляет 3 446 руб., при этом средняя стоимость одноместного номера – 3 813 руб., двухместного – 3 420 руб.
Средняя стоимость номера в Заречной части составляет 3 588 руб., при этом средняя стоимость одноместного номера – 3 520 руб., двухместного – 3 957 руб.

Рис. 2 Средняя стоимость номера в гостинице по районам города, апрель 2013г.
 

Самые дешевые номера в отелях города находятся в Приокском и Ленинском районах. Одноместные номера в них не представлены. Примечательно, что в Автозаводском районе, несмотря на малое число гостиниц, средняя стоимость одноместного номера одна из самых высоких и находится примерно на одном уровне с Нижегородским и Канавинским, и самая дорогая цена на двухместный номер за счет присутствия четырех-здездочного отеля «Волна».  При этом в центральном Нижегородском районе усредненная стоимость одноместных номеров одна из самых низких из-за обилия предложений гостиниц различных форматов и ценовых категорий.

Перспективы развития

Все разговоры о перспективах развития рынка гостиничной недвижимости города так или иначе в конечном счете связаны со спортивным мероприятиями в 2018 году.
Нижний Новгород вошел в число 11 городов, принимающих чемпионат мира по футболу в 2018 году. Для этих целей в 2014 году планируется начать строительство стадиона вместимостью 44 899 чел. в районе нижегородской Стрелки рядом с торговым центром «Седьмое небо» в одноименном микрорайоне. К нему будут построены соответствующие транспортные развязки и станция метро.
Одно из замечаний, сделанных международной комиссией, касалось недостаточного количества предприятий гостиничного бизнеса – по их требованиям, необходимо обеспечить минимум 7760 гостиничных номеров.  Большая часть номерного фонда – 6000 мест – должна быть представлена в категории «2*». Также требуется 750 мест в отелях «3+ - 4*», 860 – в «4 – 5*» и 150 – в «5*». В связи с чем, со стороны представителей администрации уже прозвучали заявления о том, что развитию гостиничной индустрии в городе будет уделяться особое внимание и предприниматься усилия по привлечению инвесторов в регион.
В целях обеспечения необходимого количества гостиничных номеров Правительством Нижегородской области заключены соглашения с действующими гостиницами об использовании их инфраструктуры и номерного фонда  во время проведения игр. По мере строительства и ввода в эксплуатацию объектов Правительство Нижегородской области заключает соглашения с вновь вводимыми объектами.
Но, по мнению участников рынка, «подстраивание» того или иного бизнеса под разовое мероприятие подразумевает значительные риски в долгосрочной перспективе. После окончания чемпионата мира от городских властей потребуется инициирование новых мероприятий по привлечению посетителей, развитие «въездного» туризма. В качестве примера можно привести Екатеринбург, где после завершения Шанхайской организации сотрудничества в 2009 году загрузка отелей упала до 30%.
В администрации города уверены, что это удастся избежать за счет реализации проектов по увеличению туристической привлекательности города (сеть канатных дорог, «маленькая Голландия», город мастеров «Печерская слобода», горнолыжный комплекс, стадион и сопутствующая инфраструктура, проведение крупной международной туристской выставки-форума «Волгатурмаркет» и др.).
Согласно разработанной администрацией города муниципальной программе «Развитие туризма на территории города Нижнего Новгорода в 2012-2016 годах», количество туристов и экскурсантов посетивших Нижний Новгород  после реализации туристических проектов к 2016 году прогнозируется на уровне 1,18 млн. чел., при этом число разместившихся в гостиницах прогнозируется в районе 847 тыс. чел.
По оценкам экспертов, действующие в настоящее время программы по привлечению туристов после завершения спортивных мероприятий не позволят заполнить и половины от заявленных 8000 номеров, а приток новых туристов от новых проектов не сможет коренным образом изменить ситуацию.
Как бы то ни было, на территории Нижнего Новгорода официально запланировано строительство 33 гостиниц:

  • 1-ая очередь объектов (7 гостиниц), которые находятся на стадии строительства или стадии проектирования и ввод объектов планируется в 2014 году.
  • 2-ая очередь объектов (26 гостиниц), ввод которых планируется в период с 2015 по 2016 гг. 

Отметим, что и их число может быть скорректировано как в большую так и в меньшую сторону. По словам министра поддержки и развития малого предпринимательства, потребительского рынка и услуг региона,  «не всегда дела продвигаются успешно из-за нестабильного поведения инвесторов.

 

Таб. 4 Распределение номерного фонда в строящихся и проектируемых гостини-цах Нижнего Новгорода по категориям

  5* 4* 3* Прочие отели Всего
Число гостиниц 2 8 14 9 33
Число номеров 435   1 639 1 247 408 3 729

При условии реализации заявленных инвестиционных проектов на территории города будут функционировать 94 гостиницы (крупные, средние и малые) на 7805 номеров.

Рис. 3 Строящиеся и проектируемые гостиницы на карте города


Большинство отелей по-прежнему планируется открыть в Нижегородском районе – здесь планируется реализовать как масштабные проекты 5-звездочных гостиниц, так и мини-отелей. В отдаленных районах проекты носят точечный характер – преимущественно это гостиницы от 50 до 100 номеров.

Консультанты IDEM выделяют следующие проекты:
  5-звездочный отель  Kempinski Plaza на 300 номеров планируется построить к 2015 году в границах Гребного канала, ул. Красная слобода, парка Победы. Строительство началось  ещё в 2008 году, а завершить его изначально планировалось к 2011. Проект включает в себя офисы класса «А», два корпуса апартаментов категории «люкс», народный театр, конференц-залы, рестораны, кафе, магазины и подземный паркинг на 757 мест.• Компанией ООО «Весенние инвестиции» был выкуплен  недостроенный объект площадью 20 тыс. кв. м на пересечении улиц Академика Блохиной и Варварской, который будет реконструирован в гостиничный комплекс  категории «4 звезды» на 250 номеров к 2015 году. К проекту уже проявляют интерес несколько международных гостиничных операторов, с которыми ведутся переговоры. К слову, в 2011 году «Весенними инвестициями» была открыта гостиница Ibis.
•  Петербургская компания ООО «Региональная Гостиничная Сеть» откроет отель под брендом Park Inn в Канвинском районе на ул. Марата. В его состав войдут 148 номеров, ресторан и лобби-бар (130 посадочных мест), переговорные и конференц-залы, подземная автостоянка. Договор на управление будущим отелем заключен с международным гостиничным оператором The Carlson Rezidor Hotel Group. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на второй квартал 2014 года.
•  Ещё один проект «Весенних инвестиций» - отель на 180 номеров категории «пять звезд» на Театральной площади, где также разместится один из международных операторов. Предполагается, что строительство гостиницы будет завершено к концу 2013 года.
•  В феврале 2013 года был подписан протокол о намерениях между правительством Нижегородской области, ЗАО «Мосфундаментстрой-6» и ООО «Буигстрой» (принадлежит французской компании Bouygues Batiment International). Предполагается открыть отель на месте гостиничного комплекса «Волжский откос» в историческом центре города на ул. Верхне-Волжская набережная. По словам инвесторов, гостиничный оператор уже определен, но его имя пока не разглашается.
•  В границах улиц Большая Покровская и Звездинка компанией «АСК» на участке 3900 кв.м  планировалось возведение 6-этажного здания с ресторанами, галереей бутиков, и апарт-отелем (данный формат в городе не представлен) с двухуровневой стоянкой на 110 мест. Но на градостроительном совете проект не был принят. Возможно, девелоперу будет предложен другой участок под застройку.
•  Наиболее масштабный проект  –   многофункциональный комплекс общей площадью 250 тыс. кв. м с отелем на 400 номеров стандарта 4-5 звезд, аквапарком, торгово-развлекательным центром на 125 кв.м на Мещерском бульваре в Канавинском районе рядом с будущим стадионом.  Строительство комплекса планируется начать в 2014 году. Первая очередь с торговой составляющей будет завершена в 2016 году, а гостинично-развлекательные площади появятся в 2017–2018 годах.

О планах выйти на российский рынок и/или открытии новых гостиниц заявляли такие международные операторы, как Rezidor Hotel Group, Hilton, Intercontinental Group.Несколько лет назад к Нижнему Новгороду проявляли интерес такие операторы, как  Global Hyatt Corporation, DVK Group, «Интурист», Heliopark Hotels & Resorts.
Прогнозируется рост инвестиций в гостиничную недвижимость города ввиду высокого экономического потенциала и  его культурно-исторической ценности.
В городе отсутствуют 5-звездочные отели. Спрос на отели класса «люкс» удовлетворяется за счет размещения в отелях категории «4 звезды» в центральных районах.
Участники рынка ожидают усиление конкуренции, появление предприятий с иностранным капиталом, которое приведет к необходимости улучшения сервиса и качества услуг в борьбе за постояльца, расширения спектра предлагаемых услуг, поиску новых конкурентных преимуществ. Возможна демпинговая политика со стороны новых игроков. 






 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.