На главную

2013г. Аналитика. Street Retail Нижнего Новгорода | Ставки Аренды

20.03.2013

Арендные ставки на рынке стрит-ритейл в Нижнем Новгороде

1. ГОРОД В ЦЕЛОМ

В III квартале 2012 года среднемесячная арендная ставка по предложениям на торговые площади формата "стрит-ритейл" составляла 704 рубля. За полгода эта цифра выросла на 12%. (график 1, таблица 1).

Таблица 1. Ряд динамики среднемесячных арендных ставок в Нижнем Новгороде в 2012-2013г.

Район

Средняя месячная арендная ставка

1 кв. м, в руб.

Темп прироста, в %

I кв. 2012

III кв.  2012

I кв. 2013

2011-2012

2012-2013

Автозаводский

560

741

819

32%

11%

Канавинский

704

601

560

-15%

-7%

Ленинский

535

584

645

9%

10%

Московский

513

487

521

-5%

7%

Нижегородский

865

992

983

15%

-1%

Приокский

577

571

647

-1%

13%

Советский

603

567

630

-6%

11%

Сормовский

589

777

770

32%

-1%

Верхняя часть

748

760

880

2%

16%

Нижняя часть

576

624

613

8%

-2%

Нижний Новгород

655

704

789

7%

12%

 

График 1.  Среднемесячная ставка аренды 1 кв. м торговой площади в Нижнем Новгороде в 2012-2013 г.

На графике 2 наглядно показано, что большинство попавших в выборку объявлений - предложения торговых площадей размером до 230 кв. м.

График 2. Зависимость арендных ставок от площадей торговых помещений в Нижнем Новгороде за I квартал 2013.

При этом выделенная красным цветом кривая линия показывает, что с увеличением площади снижается арендная ставка, причем для площадей менее 230 метров угол её наклона выше, чем для помещений большего размера. Разумеется, на стоимость квадратного метра каждого отдельного помещения влияет множество факторов - территориальное расположение, проходимость места, внутренняя отделка помещения, удобство входа, наличие либо отсутствие коммуникации и предельные выделенные мощности, другие технические характеристики и особенности. Кроме физических, свойственных конкретному помещению характеристик, оказывает влияние ситуация на рынке - наличие конкурентов в данном районе, количество возможных арендаторов, их репутация, платежеспособность и другие факторы.

2. ВЕРХНЯЯ И НИЖНЯЯ ЧАСТИ ГОРОДА

Сравним арендные ставки в Верхней и Нижней частях города (график 3).

График 3. Среднемесячная ставка аренды в Верхней и Нижней частях Нижнего Новгорода в 2012-2013г.

В Нагорной части города находятся основные торговые коридоры города, и его административный центр, то есть это – деловая зона. Кроме того, это и исторический центр города. Поэтому именно в Верхней части сложились наиболее высокие арендные ставки. Наибольший прирост арендных ставок наблюдается по сравнению с предыдущим периодом в Приокском и Советском районах (13% и 11% соответственно).

Если рассматривать арендную ставку в Нижней части города, то мы видим, что она практически не изменилась. Но в то же время, если обратить внимание на каждый из районов Нижней части города, можно заметить, что в них колебания арендной ставки весьма значимы. Особенно заметно это в Канавинском (-7%) и Сормовском (-1%) районах. Но это снижение в масштабах города (средней по городу арендной ставки) было уравновешено приростом ставки в Автозаводском (11%) и Ленинском (10%) районах, где наблюдается явный дефицит качественных торговых площадей.

3. АНАЛИЗ ПО РАЙОНАМ

Распределение ставок арены по районам города.

График 4. Среднемесячные ставки аренды 1 кв. м торговой площади в районах Нижнего Новгорода в 2012-2013 г.

В Нижегородском районе график 5 показывает уменьшение значений арендных ставок при увеличении размера площади торговых помещений вплоть до 400 кв. м. Затем с повышением площадей объектов торговой недвижимости одновременно происходит рост ставок аренды. За I квартал 2013 года в Нижегородском районе помещений с площадями до 400 кв. м предлагалось для сдачи в аренду в несколько раз больше, чем помещений с площадями свыше 400 кв. м. Нижегородский район наиболее интересен федеральным и региональным сетевым ритейлерам, у которых существуют определенные стандарты и технические требования к помещениям, арендуемым под магазин. По этой причине они обычно более тщательно подбирают себе помещения, обращая большое внимание на проходимость места, удобство подъезда и множество других факторов. Таких качественных торговых площадей, удовлетворяющих всем стандартам, предлагается мало. Поэтому ставка на подобные помещения держится на достаточно высоком уровне.

В Советском районе на графике 5 видна четкая зависимость арендной ставки от предлагаемой площади. При этом примечательно, что мало предложений с большими площадями – от 400 кв. метров и более.

В Приокском районе наблюдается явное снижение арендной ставки с увеличением площади предлагаемого помещения. Необходимо учесть и малое количество объявлений о сдаче в аренду торговых площадей в Приокском районе – например, площадей с размерами 200-400 кв. м. и свыше 500 не наблюдается совсем (этим и обуславливается прерывающаяся линия на графике).

График 5. Величина среднемесячной арендной ставки на стрит-ритейл в Верхней части Нижнего Новгорода за I квартал 2013 года в зависимости от размера площади объекта торговой недвижимости.

На графике 6 в Автозаводском районе отражается довольно интересная ситуация. Учитывая то, что район в основном промышленный (где представлен  один основной торговый коридор), понятно, что в торговом плане он пока слабо развит. Примечательно также то, что количество предложений с площадью до 300 кв. метров значительно выше, чем 300 и более. Это обусловлено тем, что в районе практически нет качественных крупных площадей формата стрит-ритейл. Для размещения крупного магазина серьезной торговой сети необходимо помещение с определенными характеристиками, соответствующими стандартам компании. В Автозаводском районе такие площади пока имеются только в торговых центрах.. ТЦ в Автозаводском районе пока сравнительно мало, поэтому сегмент стрит-ритейла весьма востребован – об этом красноречиво свидетельствует количество подобных предложений и самые высокие ставки на маленькие площади по Нижней части города.

В Ленинском районе, в сущности, то же положение, что и в Советском. Так же размер торговой площади оказывает наибольшее влияние на арендную ставку, и так же количество объявлений о сдаче небольшой площади значительно превышает количество предложений с метражом свыше 300-400 кв. метров. Но в Ленинском районе гораздо больше предлагаемых площадей размером менее 100 кв. метров, чем во всех остальных. Кроме того, нет ни одного объявления о сдаче торговой площади размером от 400 до 500 кв. м.

Линия Сормовского района на графике 6 отличается от прочих. Мы видим явное увеличение арендной ставки с увеличением предлагаемой площади. Это обусловлено повышенным спросом на крупные площади в Сормовском районе, но, несмотря на этот спрос, нет предложений площадей свыше 500 кв. м.

Ситуация  в Канавинском районе схожа с ситуацией в Нижегородском - при увеличении размера площади торговых помещений до 400 кв м. ставка снижается, хоть и не настолько сильно. Затем с повышением величин площадей объектов торговой недвижимости одновременно происходит рост ставок аренды.  Так же, как и в Нижегородском районе, причиной большей стоимости крупных помещений является повышенный спрос на большие качественные площадки.

Количество объявлений о сдаче в аренду торговых площадей в Московском районе больше, чем в Сормовском и Приокском районах, но в то же время их меньше, чем в Автозаводском, Советском и Нижегородском районах. Самой многочисленной является группа с метражом от 100 до 200 кв. метров.

График 6. Величина среднемесячной арендной ставки на стрит-ритейл в Нижней части Нижнего Новгорода за I квартал 2013 года в зависимости от размера площади объекта торговой недвижимости.

Выводы

На рынке Нижнего Новгорода наблюдается высокий спрос на  торговые помещения, и в основном на качественные современные помещения. При этом такие помещения, при объективной рыночной цене, экспонируются короткий срок, либо вообще не выставляются в виде открытых предложений.

В целом экспонируются  менее качественные помещения, основные недостатки которых – менее удачное местоположение и технические особенности. Это одна из причин, почему в некоторых районах города можно наблюдать спад средней цены аренды, хотя на рынке имеет место восходящий тренд.

Со стороны же федеральных и международных ритейлеров все меньше прослеживается спрос на помещения в street-retail, предпочтения отдаются торговым центрам, что вполне характерно для активно развивающегося регионального рынка в климатических условиях средней полосы России. Это в большей степени относится к fashion-операторам (одежда и обувь).  Консультанты отмечают интерес к помещениям в street-retail  в тех районах города, где присутствует  дефицит современных торговых площадей, где еще не открыты торговые центры городского и регионального значения (Автозаводский, Сормовский, Ленинский районы). Операторы общественного питания активно осваивают street, им интересны пешеходные улицы, помещения вблизи бизнес центров  и транспортных развязок.

 При условии относительной   экономической и политической стабильности в стране, в первом полугодии 2013 консультанты прогнозируют умеренный рост ставок аренды в street-retail Нижнего Новгорода на 6-8%. При этом в Нижегородском районе будет классически наблюдаться рост до тех пор, пока не будут открыты крупные торговые центры (например, «Небо»), способные в значительной мере изменить ситуацию. В активно развивающемся Советском районе также вероятен рост, особенно вблизи Нижегородского. В Нагорной части города консультанты прогнозируют рост арендных ставок до 10%. В Заречной же части города возможна некоторая стагнация арендных ставок, если не появится новых или освободившихся качественных помещений, экспонируемых по высокой цене. В Канавинском районе вероятно наступление баланса между спросом и предложением, поэтому снижение арендных ставок в street-retail может прекратиться.

 






 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.