На главную

2013г. Аналитика. Офисная недвижимость Нижнего Новгорода | Обзор рынка

25.06.2013

Развитие рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода

Первые современные офисные центры в Нижнем Новгороде стали появляться начиная с 2004 года. Именно в это время началось строительство новых и реконструкция административно-офисных зданий общей площадью порядка 40 000 кв.м: «Две башни» на улице Белинского, офисное здание на улице Семашко, здание на улице Канавинской, реконструированное здание на Родионова, «Авантаж» на улице Торговой.
В 2005 был открыт первый бизнес-центр класса А – «Столица Нижний» общей площадью 22 000 кв.м. До этого времени рынок офисной недвижимости города находился на начальной стадии развития – сдавались лишь помещения в бывших административных зданиях и НИИ.
Основная масса предложения на рынке представлены реконструированными или перепрофилированными зданиями изначально не офисного предназначения. Как правило, такие помещения ориентированы на местных арендаторов, для которых низкая арендная ставка является определяющим фактором. 

Таб. 1 Структура рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода

Класс

Число объектов

А

6

В+

5

В

29

С

26

Итого

66

В настоящее время в городе функционирует порядка 80 объектов идентифицирующих себя в качестве бизнес-центров. Без учета морально устаревших зданий площадью менее 1000 кв.м, сдаваемых под офисы, изначально не предназначенных для ведения бизнеса, их число сокращается до 66 штук общей площадью 838 600 кв.м классов А, В и С.
В городе функционирует 14 объектов, прошедших классификацию ГУД (Гильдии управляющих и девелоперов).

Таб. 2 Классифицированные бизнес-центры Нижнего Новгорода

Объект

Класс

Общая площадь, кв.м

Год открытия

Район

Лобачевский Plaza

А

36 800

2008

Нижегородский

Столица Нижний

А

23 000

2005

Нижегородский

ЦМТ Нижний Новгород

А

17 500

2009

Нижегородский

Бугров Бизнес Парк

В+

23 400

2008

Ленинский

Ока

В+

6 300

2009

Нижегородский

Теледом

В+

5 600

2006

Советский

Холодный, 10а

В+

14 400

2009

Нижегородский

Бизнес-центр на проспекте Гагарина, 176

В

11 200

2010

Приокский

Новая площадь

В

10 500

2008

Нижегородский

Орбита

В

38 000

2005

Нижегородский

Пушкинский

В

24 700

2005

Советский

Родионова, 23

В

7 700

2004

Нижегородский

Бизнес-центр на Нижне-Волжской набережной, 9

С

2 400

2007

Нижегородский

Портал

С

3 500

2005

Советский

         

Консультанты IDEM отмечают, что на развитии данного сегмента коммерческой недвижимости до сих пор сказываются последствия мирового финансового кризиса. Так, за последние два года было введено в эксплуатацию три современных бизнес центра: KM City общей площадью 7700 кв.м, Богемия Палас общей площадью 21000 кв.м и бизнес-центр на улице Большая Печерская, 26 общей площадью 15000 кв.м. 
До кризиса было заявлено о 23 проектах строительства офисных центров. Но к настоящему времени реализованы из них только четыре, ещё шесть на стадии строительства, остальные так и остались проектами.
Другой актуальной проблемой, особенно для бизнес-центров, расположенных в перегруженном историческом центре города, является обеспечение достаточным количеством парковочных мест.
Спрос на качественные офисы в Нижнем Новгороде пока еще далек от насыщения. Предложений достаточно много, но не все они соответствуют запросам потенциальных арендаторов с точки зрения транспортной доступности,  технических характеристик и внутренней инфраструктуры объектов.
На рынке офисной недвижимости города наблюдается достаточно стабильный спрос на помещения малого формата до 50 кв.м. В то же время в городе крайне трудно найти крупноформатную площадку от 300 кв.м, особенно в бизнес-центрах класса А.

Распределение предложения по районам города

В настоящий момент в Нижнем Новгороде функционирует около 80 объектов идентифицирующих себя в качестве бизнес-центров. При этом 64% (51) находятся в Нагорной части города, 36% (29) – в Заречной части.

Рис. 1 География распределения бизнес-центров Нижнего Новгорода
 
Источник: городской информационный справочник 2ГИС

Анализ географической структуры офисных помещений в бизнес-центрах показывает неравномерность предложения по административным районам. Наибольшая концентрация офисов отмечается в деловом центре города – в Нижегородском и близлежащих улицах Советского районов.
В Нагорной части города наименьшая концентрация офисных центров наблюдается в Приокском районе, что выглядит вполне логичным - местность данного административно-территориального образования представляет собой спальные жилые массивы и промышленные зоны, что говорит о минимальной деловой активности.
В Заречной части города можно выделить Канавинский район: здесь активно развивается территория вокруг Мещерского озера, где, к слову, планируется строительство стадиона к чемпионату мира, а также близлежащие территории к железнодорожному вокзалу.
В Ленинском районе деловая активность сосредоточена преимущественно в районе важной транспортной развязки – Комсомольской площади. Всё предложение здесь представлено преимущественно деловым центром «Бугров бизнес парк» общей площадью 24 000 кв.м.
Объем предложения офисных площадей в Автозаводском, Московском и Сормовском районах также нельзя назвать значительным.

Рис. 2 Распределение офисных площадей по районам / Рис. 3 Распределение бизнес-центров по районам 


Автозаводский район, с одной стороны, представляет собой достаточно удаленную и обособленную часть города, с другой - является одним из наиболее самостоятельных и самодостаточных районов Нижнего Новгорода. Объекты торгового и офисного типа в своем большинстве сконцентрированы вдоль центральных магистралей: пр. Ленина, пр. Октября, пр. Кирова, пр. Ильича, Южное шоссе и др., что объясняется наличием хорошей транспортной развязки.
Московский район отмечается наличием обширной промышленной зоны, пересечением двух крупных транспортных магистралей (Сормовского и Московского шоссе), близостью к железнодорожным путям, что делает данный район привлекательным скорее для площадей производственно-складского назначения. Наиболее оживленные улицы района с точки зрения транспортной доступности и высокой проходимости, где наблюдается наибольшая деловая активность - это пр. Героев, Московское шоссе, ул. Березовская, Сормовское шоссе.
Ситуация с офисной недвижимостью в Сормовском районе схожа с Московским, с той лишь разницей, что большая часть офисных площадей расположена в благоустроенном и деловом локальном центре района - Центре Сормово.
Как отмечалось выше, без учета устаревших зданий площадью менее 1000 кв.м  сдаваемых под офисы, число бизнес-центров класса А, В и С в городе составляет 66 штук.

Таб. 3 Структура рынка офисной недвижимости Нижнего Новгорода

Район

Количество объектов

Объем площадей

ед.

%

кв.м

%

Автозаводский

7

11%

31 407

4%

Канавинский

4

6%

292 355

35%

Ленинский

2

3%

27 700

3%

Московский

2

3%

17 000

2%

Нижегородский

35

53%

348 843

42%

Приокский

2

3%

13 286

2%

Советский

12

18%

85 753

10%

Сормовский

2

3%

22 279

3%

Итого

66

100%

838 623

100%

С точки зрения ихраспределения по районам, также безусловными лидерами являются Нижегородский и Советский – 70% всех объектов города сосредоточены здесь. Из районов Заречной части города стоит отметить Автозаводский по количеству представленных объектов. Это объясняется автомобильной направленностью района, высокой численностью населения и его удаленности.
Но с точки зрения распределения суммарных площадей, мы видим, что их основная часть сосредоточена в Канавинском и Нижегородском районах – 35% и 42% соответственно.

Финансовые условия

Ставки аренды в городе варьируются от 300 руб. (преимущественно в устаревших изношенных офисных центрах в отдаленных районах города) до 2000 (в современных бизнес-центрах класса А). Средняя ставка по городу составляет 566 руб. в месяц.

Таб. 4 Средние ставки аренды в бизнес-центрах Нижнего Новгорода по районам

 

Среднемесячная ставка аренды, руб.

Нижегородский

720

Канавинский

610

Советский

598

Московский

538

Автозаводский

533

Приокский

523

Ленинский

510

Сормовский

501

Нижний Новгород

566


В центральной части Нижегородского района ставки аренды – традиционно самые высокие, на окраинах города –  ниже на 15% и более.

Рис. 4 Средние ставки аренды в бизнес-центрах Нижнего Новгорода по районам

Более низкий уровень ставок в заречной части города объясняется удаленностью этих территорий от центра, в большинстве своем принципиально более низким качеством предлагаемых офисных объектов, а также промышленной ориентированностью ряда районов. 
Наибольшие ставки в Заречной части наблюдаются в Канавинском районе как наиболее близком к административному центру города.
Замедленное развитие рынка  после кризиса и малое число вводимых объектов способствовали стабилизации арендных отношений – только по итогам 2012 года мы можем констатировать, что ставки вернулись на докризисный уровень.

Перспективы развития

На уровне администрации города неоднократно поднимался вопрос о необходимости переноса деловой активности из перегруженного исторического центра в Заречную часть города. Назывались Канавинский район (на территории Стрелки) и Ленинский (пл. Комсомольская как географический центр города). Специалисты в области градостроительства отмечают, что принятие подобных решений является общемировой тенденцией характерной для многих мегаполисов, но в то же время обращают внимание, что убедить представителей бизнеса сменить «статусные» места дислокации  -  задача трудновыполнимая. 

Таб. 5 Средние ставки аренды в бизнес-центрах Нижнего Новгорода по классам

Класс

Средняя ставка аренды, руб.

А

903

В+

702

В

622

С

464

   

Стоимость указана в рублях в силу региональной специфики.

По мнению консультантов IDEM, спрос на офисные площади в административном центре по-прежнему сохранит высокую планку. В течение ближайших лет перенос делового центра будет иметь место, но процесс децентрализации всё же будет происходить замедленными темпами. Преимущества будут иметь объекты с более высокой транспортной доступностью и вместимой парковкой. Именно эти две проблемы являются наиболее острыми для действующих объектов в деловом центре города.
В мае 2013 года администрация города заявила о новом проекте реконструкции площади Сенной и строительстве там новых офисных площадей. По словам мэра города,  центров деловой активности в будущем будет два: один – в районе старого Канавино (Стрелка, улица Марата), второй – в районе площади Сенной. В то же время администрация города  поддерживает «инициативы районных администраций по строительству деловых центров в отдельно взятых районах».
Как отмечалось ранее, в докризисный период было заявлено о планах строительства порядка 23 офисных центров, но большая их часть так и осталась на стадии проектов. В настоящее время ведется строительство 6 объектов общей площадью 48 250 кв.м.

Таб. 6 Строящиеся бизнес-центры Нижнего Новгорода

Название объекта

Общая площадь, кв.м

Девелопер

Офисный центр на ул. Родионова, 163а

7 000

 

Офисный центр на ул. Деловая, 11

8 300

ООО "Стройцентр ТПП"

«Эсквайр»

6 250

ООО "Квартстрой-НН"

"Созвездие" (2 очередь)

10 000

ООО "Некст"

"Сити-Центр"

9 000

ООО "ЦТО Меркурий"

Офисный центр на ул. Ульянова, 11

7 700

ООО “Профстрой-НН”

     

Дальнейшая судьба четырех других объектов общей площадью порядка 50 000 кв.м пока неизвестна – в настоящий момент их строительство заморожено.

Таб. 7 Приостановленное строительство бизнес-центров в Нижнем Новгороде

Название объекта

Общая площадь, кв.м

Девелопер

Офисный центр на ул. Большая Печерская, 40

4 800

ООО "Капиталстройинвест"

Офисный центр на ул. Блохиной

15 000

ООО "Волго-Окский проект"

"Парус"

16 300

ЗАО "Нижегородский ДСК"

Офисный центр на ул. Керченская, 13

14 200

ООО "Металлимпресс"

     

До сих пор сохраняется тенденция строительства новых объектов в перегруженном административном центре города. В этой связи для будущих объектов актуальным становится вопрос организации парковки. Проекты крупных бизнес-центров в Заречной части города отсутствуют.
В течение года продолжится тенденция стабилизации цен, возможен рост арендных ставок в пределах 10%. В будущем консультанты IDEM прогнозируют усиление дифференциации арендных ставок в зависимости от качества экспонируемых офисных площадей, а также усиление дифференциации в составе арендаторов действующих объектов в зависимости от их классификации.
Спрос на офисную недвижимость будет расти, чему способствует подготовка к проведению чемпионата мира, вступление России в ВТО, реализация масштабных проектов городской инфраструктуры.
Уровень заполняемости офисных центров сохранится на текущем уровне. Прирост новых площадей будет происходить благодаря реализации приостановленных ранее проектов.  


 

 

 







 

Все права защищены. Копирование текстов и материалов с сайта ограничено. Копирование текстов - нарушение авторских прав ООО «Идем», за что предусмотрена ответственность законодательством РФ.